非pr利率更新(2023.11)：
- 491/482/188等工作签证最低5.84%起
- 純海外居民：7.78%起
- 如果您的配偶是pr或公民，不管您持有什签证都有机会共同申请本地利率
- 純海外轉貸僅需提供12個月的貸款對賬單，無需繁瑣的收入證明文件
適用條件請詳詢broker：
我的贷款能力有多少？
你可藉的金額取決於您持有的臨時簽證類型，一般需要剩餘有效期在12個月以上或處於過橋簽證（bridging）：
- 房產價值的80%：如果被允許在澳大利亞工作至少12個月，大多數臨時簽證持有者可以申請房貸。
- 房產價值的90%：如果一些簽證持有者有豐厚的收入、穩定的就業和長期簽證，他們可能有資格借到房產價值的90%。
- 房產價值的95%：如果您與澳大利亞公民或永久居民結婚或事實上與之同居，無論您的簽證如何
澳大利亞銀行將向哪些臨時居民提供貸款？
澳大利亞政府和firb並沒有限制特定簽證類型的貸款，但澳大利亞銀行和其他貸款機構可能不會批准一些臨時居民（tr）的貸款。
優先考慮的簽證
下表列出了澳大利亞貸款機構傾向於將其視為"澳大利亞公民"的簽證類型。這些簽證持有人可能有權借用高達95%的財產價值：
- 相互依存簽證（子類310和826）。
- 配偶或伴侶簽證（子類309和820）。
接受的簽證
以下清單包括澳大利亞貸款機構傾向於認為是"非居民"的簽證類型，並將貸款限制在房產價值的80%至90%。如果您與澳大利亞公民或pr結婚，那麼您可以貸款房產價值的95%。
- 臨時商業（長期居留），標準商業擔保（子類457）和臨時技能短缺（tss）簽證的貸款可以達到房產價值的90%，這是正常銀行標準的一個特殊例外。條件適用。
- 雇主擔保區域（臨時）技術簽證（子類494）。
- 技術工作區域（臨時）簽證（子類491）。
- 臨時工作（長期居留活動）簽證（子類401）。
- 臨時工作（國際關係）簽證（子類403）。
- 投資者退休簽證（子類405）。
- 工作假期簽證（子類417）。
- 企業主（臨時）簽證（子類160）。
- 州或地區擔保的企業主（臨時）簽證（子類163）。
- 高級管理人員（臨時）簽證（子類161）。
- 州或地區擔保的高級行政人員（臨時）簽證（子類164）。
- 投資者（臨時）簽證（子類162）。
- 州或領地擔保的投資者（臨時）簽證（子類165）。
- 技術性區域（臨時）簽證（子類489）。
- 商務訪問簽證（子類456）。
- 訪問學者簽證（子類419）。
- 體育簽證(子類421)。
- 娛樂簽證(子類420)。
- 技術交流簽證(子類411)。
- 電影、媒體、演員和輔助人員、攝影師和記者簽證（子類423）。
- 緊急簽證（子類302和303）。
- 新西蘭公民的家庭成員簽證（子類461）。
- 宗教工作者簽證（子類428）。
- 技術類：地區擔保簽證（子類475）。
- 特殊項目簽證（子類416）。
- 準婚姻簽證（子類300）。
- 醫療簽證。
- 執業醫師簽證（子類422，可貸款至房產價值的90%）。
- 擔保家庭訪問簽證（子類679）。
- 特殊類別簽證（子類444）。
- 繳費型臨時父母簽證（子類173）。
- 繳費型臨時老年父母簽證（子類884）。
- 學生簽證（子類500）。
- 臨時畢業生簽證（子類485）。
- 學生監護人簽證（子類580）。
- 商業創新與投資（臨時）簽證（子類188）。
- 度假和訪問簽證（子類976）。
- 短效商務eta簽證（子類977）。
- 長有效期商業eta簽證（子類956）。
- 過渡性簽證（a、b、c、d和e）。
你是配偶簽證或伴侶簽證持有人嗎？
如果你與澳大利亞公民、新西蘭公民或澳大利亞永久居民結婚或保持關係，銀行會認為你的風險比其他簽證持有人低。
因此，一些貸款機構將評估你的房貸申請，就像你是澳大利亞公民一樣。
你是一個重要的投資者（siv188簽證）嗎？
重大投資者簽證於2012年11月24日作為商業創新和投資（臨時）（子類188）和商業創新和投資（永久）（子類888）簽證中的一個新類別生效。
實際上，它允許高淨值（hnw）外國投資者在澳大利亞居住長達4年零3個月，並可選擇申請永久188簽證。持有siv簽證的借款人，與某些貸款機構有更多的談判權。
例如，大多數貸款機構只考慮澳元（aud）的收入。有些機構會接受外幣，但會要求你的大部分收入與你的居住國相同。
有了重大投資者簽證，一些貸款機構可能願意放棄這些要求，這樣你就有資格在澳大利亞獲得房貸，並增加你的房產投資組合。
你是學生簽證持有人或國際學生嗎？
大多數銀行將允許學生簽證持有人借貸資金在澳大利亞購買房產。
外國投資審查委員會(firb)並不限制學生購買房屋或投資物業，只要他們符合firb的標準。
然而，你能否獲得貸款批准，主要取決於你是否有穩定的工作和穩定的收入。如果你有工作，大多數銀行會藉給你房產價值的80%。
是否需要澳大利亞政府批准？
可能需要外國投資審查委員會（firb）批准您的購買。
是否有首套房的優惠？
不幸的是，作為臨時居民，您不能申請首套房業主補助和其他政府福利。
如果您持有配偶簽證或伴侶簽證，並與您的配偶一起購房，而您的配偶是澳大利亞公民或永久居民，那麼您就有資格申請首套房補貼（fhog）。
你們必須以"joint tenants "的身份共同購買房產，而不是以"tenants in common "的身份。請向您的房產經紀人了解更多信息。
其他澳大利亞政府福利，如福利和medicare（公共醫療保險），不提供給臨時居留簽證持有人。
你是一個有外國收入的臨時居民嗎？
對於澳大利亞的臨時居民來說，擁有生意、投資房產或養老金，為他們提供來自澳大利亞以外的收入是很常見的。他們經常用這筆收入來幫助他們支付在澳大利亞的房貸。
並非每個貸款機構在評估時都會接受你的國外收入! 只有當您是澳大利亞居民出於稅收目的並且在您的澳大利亞納稅申報單中聲明了您的外國收入時，其他貸款機構才會接受你的收入。
然而，一些貸款機構有一個簡化的收入核實程序，可以接受外國稅單、外國退休金報表或租金收入收據，作為你的收入證據。他們通常會在評估中使用該收入的80%，以考慮到匯率的波動。
我應該現在購買還是等待成為pr？
如果您目前持有過渡性簽證，並將很快收到您的永久居民(pr)簽證，我們建議您等待。
另外，如果您不能等待，而且您打算與澳大利亞公民或pr持有人一起購買，您可能要考慮以他們的名義購買。等待有幾個好處。
符合更多貸款機構的資格
你將有資格以較低的利率向更多的貸款機構借款。
您有資格獲得的貸款機構越多，我們的談判能力就越強，這樣您就可以獲得成千上萬的貸款。
避免firb批准
臨時居民和457簽證持有人需要獲得外國投資審查委員會（firb）的批准。
如果你得到了你的pr，或與有pr的人結婚，你可以避免這個政府審批過程的費用和麻煩。
避免海外買家印花稅的附加費用
根據政府遏制非居民投資的舉措，計劃在new south wales、queensland或victoria等州購買住宅物業的臨時居民和457簽證持有人將不得不支付印花稅附加費。
根據不同的州，附加費在土地價值的3%到7%之間，可能會給你的購買增加數万澳元的費用。
如果你已經接近拿到pr，你可能想要等待，這樣你就可以避免海外買家印花稅附加費。當然，如果你在配偶簽證安排下以澳大利亞公民的名義購買，你也可以避免附加費。
你唯一的選擇是在不收取附加費的州或地區購買。但目前，只有australian capital territory (canberra) 和northern territory 北領地和堪培拉這兩個地方沒有海外買家印花稅附加費，所以你的購買選擇是有限的。
您是否與澳大利亞伴侶一起購買？
與澳大利亞公民或永久居民結婚的臨時居民也能夠避免外國買家的附加費，並獲得firb委員會的批准。
與公民或pr持有人有至少2年的事實關係的臨時居民也是如此，也就是所謂的事實關係（de facto）。
它是如何運作的？
從法律上講，你可以在房貸上有兩個人的名字，但在房產證上只有澳大利亞公民的名字。
這意味著，就意圖和目的而言，該房產是由澳大利亞人獨自擁有的（免於附加費和審查委員會批准）。
其次，在房貸上保留兩個名字的好處是，在評估你的借貸能力時，可以使用兩個人的收入，這意味著你有更好的機會能夠借到你需要的金額。
也就是說，貸款機構通常更傾向於澳大利亞公民或pr持有人是主要收入者。
選擇正確的貸款機構是關鍵
一些銀行會關注你伴侶的澳大利亞公民身份或pr身份，而不是你的臨時工作簽證身份。
這意味著，這些貸款機構會認為你與澳大利亞的關係更密切，風險更低，更有可能批准你借到高達95%的房產價值。
對你有利的是，如果你有長期的關係，比如5年。有了孩子，或者你作為臨時居民，有家人或親戚已經住在澳大利亞，也會對你有利。
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