澳洲投资房贷款避税指南：只还利息的房贷和对冲账户如何发挥最大节税效益？-意昂体育

如果您想将您的应税收入降到最低，并降低您的每月还款额，那么您可能会想建立一个带有对冲账户的只付利息房屋贷款。

只付利息的房屋贷款（interest only home loans）与对冲账户（offset account）可以帮你：

• 管理债务的同时积累储蓄
• 最大限度地提高你的减税额度
• 并为你的资金管理提供灵活性

建议您向贷款经纪人和税务会计师寻求建议，以确保您了解所涉及的税务问题。

 

本指南有哪些内容？

• 只付利息的贷款如何进行对冲？
• 在只付利息的贷款上使用对冲账户有什么好处？
• 什么时候使用只付息贷款的对冲账户才是合理的？
• 如何去设置这种结构？
• 比较只付利息的投资者贷款。

有对冲功能的纯息贷款如何操作？

对冲账户 offset account

对冲账户的工作方式与日常交易账户类似；但是，它以账户中的金额来减少您的房贷利息。也就是说，该账户有效地减少或抵消了您支付的房贷利息金额。

例如，如果你的房贷是45万元，而你的对冲账户里有2.5万元，你只欠银行42.5万元。当贷款机构计算你的每日利息时，你将只被收取所欠的425,000澳元，而不是450,000澳元。

只还利息的贷款 interest only loans

只付利息的贷款，在约定期限内您只需支付贷款中的利息部分，因此您的定期还款额将低于本息贷款。当您将额外的还款额存入对冲账户时，您的理财策略将更加灵活。将储蓄保存在对冲账户中，可以在将来情况发生变化时起到安全网的作用，比如你想购买投资性房产。

在只付息贷款中使用对冲账户有什么好处?

对投资者来说，在付息贷款上开立对冲账户有以下几个好处:

• 降低还款额：如上所述，由于您只需支付贷款的利息部分，因此您的定期还款额会降低，从而腾出现金用于其他投资。
• 税收减免：如果明确贷款的目的是为了投资，您可以为您的房产支付的利息申请扣税。要想申请利息扣税，应着重减少不可抵扣债务的应付利息。
• 分清债务：使用只付利息的房屋贷款，你可以将原来的债务分开。然后，您可以将储蓄放入一个抵消账户，以抵消任何不可扣税的债务。这意味着您可以将您的储蓄转移到任何不可抵税的债务上，这有助于分离您的债务。
• 应急缓冲：只付利息的按揭贷款，可以有效地为您提供应急缓冲，以应付意外开支或生活方式的改变。

什么时候使用只付息贷款的对冲账户才是合理的？

这种策略对于投资者，或者是购买新房或将现有房产转为房产投资的业主来说是最合理的。

把你的房子变成投资财产

你买的第一套房子很可能不是最终的主要居住地（ppr），因此你可能会决定将你的ppr变成投资房产。

澳洲税务局(ato)规定，一旦你还清了债务，你就不能在债务上提款以获得税收减免，除非是出于投资原因。如果你搬出房子，并决定将其转为投资，那么可扣税金额会比原来的贷款金额低。

如果你有可能将现有的房屋转为投资，那么拥有一笔只付利息的房屋贷款，并将额外的还款存入一个抵偿账户是很有用的。这是因为您正在有效地建立一个现金缓冲区，您可以在未来使用它来帮助购买另一个房产。

由于您可能还没有完全偿还现有的房贷，这将使您能够从这笔债务中获得更高的减税利益。

将来买房

你很可能在未来购买另一套住房，且这笔债务将是不可抵扣的，因为它是你的主要居住地。如果您考虑在未来买房，您需要现金或资产来支付存款（作为最低限度）。如果你把这些现金放在一个对冲账户中，你就可以在需要的时候使用它，而且还可以获得税收优惠。

如果您有可能在未来购买住宅物业，您要确保尽可能少地支付利息，因为这将是不可抵扣的。因此，你应该努力在一个对冲账户中积累你的储蓄，因为你可以用它来购买更多的房屋。这样，您就可以在保持相同水平的免税债务的同时，尽量减少您的不可抵扣债务。

我如何去建立这种结构？

在您使用对冲账户进行只付利息的贷款之前，您需要与贷款经纪人、财务规划师或税务专家合作，评估您的财务状况。确定你每个月可以承受的投入对冲账户的金额，并与他们讨论你的投资策略，看看这种结构是否能让你达到投资目标。

如果您在只付利息期间有额外的还款，并且您可以在贷款恢复到本金和利息时支付额外的还款，那么只付利息的贷款和对冲账户可能是一个很好的结构，值得考虑。

例子:andrew的住房贷款和税收情况

andrew买了一套两居室的公寓，还抵押获得了45万澳元。这笔贷款被设定为本金和利息，andrew努力尽快还清他的债务。他住在这所房子里，这是他的主要住所。

6年过去了，andrew设法把贷款降到25万澳元。然而，andrew现在已经决定他想买一个更大的房子，并保留他的两居室公寓作为投资财产。

由于andrew还欠着25万澳元的债务，当这处房产成为投资时，他只能要求25万澳元贷款的利息，尽管房产的价值随着时间的推移已经升值，目前价值约为60万澳元。

andrew想用他第一处房产的净值增量来购买下一处房产。然而，他从他的两居室公寓中获得的套现不能免税，因为它被用于购买主要居住地(ppr)。

因此，andrew已经最小化了他的可抵扣税款的债务，并增加了他的不可抵扣债务，这不是一个好的税收结果。

意昂体育的解决方案是什么?

如果andrew有一个只付息的房贷和一个对冲账户，他就可以解决这个问题。

andrew本来可以把他的额外储蓄(否则就是本金偿还)存入对冲账户，而不是先还清贷款的主要部分。这将帮助andrew尽量减少未偿还贷款的利息。

当他将他的房产转换成投资时，andrew可以从他的对冲账户中提取资金，并将这些资金用作下次购买房产的存款。andrew会增加他的可抵免债务并减少他的不可抵免债务。